盱眙县首创物业纠纷调处中心成为全省“样板”

10月30日，江苏老干部“银发生辉”志愿服务行动在盱眙县举行。下午省法院志愿者服务法律专家组和县法院志愿者服务调解员，在现场调解劳务合同类、婚姻类、物业纠纷类案件共12件，当场达成确认10件，现场接受法律咨询20余人。盱眙县人民法院金牌调解员、县物业纠纷调处中心主任赵夕党，当场调解成功两件。

2016年9月，江苏省盱眙县由政法委牵头，在全国率先成立物业纠纷调处中心。这一全新的机构，住建局作为主管部门，司法局作为业务主管，法院负责诉前调解把关指导。经过三年的探索，为构建和谐社会、化解社会矛盾、维护社会安定等作出一定贡献。盱眙县物业纠纷调处中心主任赵夕党，被县人民法院授予金牌调解员。盱眙县物业纠纷调处中心被省、市、县法院系统称为“物业纠纷诉前处理样板”。

近年来，随着城市化建设不断推进，大量的农村村民入住新的城市集中小区，由老农民变成新市民，由过去的“房前三丈后五丈，旁边猪圈带杂场，每家二分自留地，鸡鸭猪羊随便养”的宽松环境，一下子变为“关门是私的，开门是公的；楼上楼下是别人的，楼梯是共用的”新生活圈，改变了他们几千年传统的生活习惯，十分不适应。

当今，集中居住的生活小区，物业纠纷是社会矛盾的最大热点、焦点、难点。业主和物业纠纷数量逐年递增，纠纷焦点互相交织，共性、个性、突发性的矛盾应接不暇、错综复杂、互相扯皮、互为因果。具体概括为：前期开发商遗留的问题多，老旧小区配套不齐全，物业服务质量较差，业主法律意识淡薄，以各种理由拒交、拖欠、少交物业费。形成物业费收不上来——无奈降低服务质量——业主更不愿意缴费的恶性循环，甚至有的物业被迫撤离，新旧物业剑拔弩张，小区处于无序管理状态，严重地影响到社会安定。例如盱眙都梁小区，先后十年，物业公司六进六出，收费率不足40%，一些业主从未交过一分钱物业费。

盱眙县城区及周边就有131个小区，新居民19万人，物管企业131个，从业人员10250人。为了缓解物业矛盾，促进社会安定团结，盱眙县由政法委牵头，在全国率先成立物业纠纷调处中心。盱眙县物业纠纷调处中心于2016年9月12号正式掛牌，县常委，政法委书记高维淼授牌，中心现有3人，主任1人，资料员1人，书记员1人。人员工资、办公、房租费用由住建局划拨支出。日常工作免费服务。经过三年的探索实践，为构建和谐社会、化解社会矛盾、维护社会安定等作出一定贡献。

由于业主的缴费意识差，很多法律法规不懂，由于开发商遗留的大量问题，因而在调解中，结合案件本身，调解员必须深入浅出，结合法律法规，谈清楚矛盾焦点，说明白法律法规条款，对症下药，依法调解，以理服人，以情动人，以真感人。其结果是让双方认可，皆大欢喜。

三年来共受理案件3837件，移交法院374件。其中，2019年1月至9月底，接受调解案件1680件，不到一年时间，增长近一倍。仅2019年10月份就收了147件，实际上这只是冰山一角，保守统计，全县小区未报的申调案件不低于一万件。

三年共调解1050件，基本上达到每日一件。起初，双方到场怒气冲天，调解结束握手言和，双方均签字按手印，履行了缴费义务，很多业主都是现场缴费，通过调解，不少人都成了朋友。除此以外，还通过电话催缴，书面告知函等催缴方法，间接调解成功大大超过现场调解成功的案件量。

盱眙县物业纠纷调解中心在工作中总结出拒缴、拖欠、少缴五种人群，并采取不同的调解方法对症下药，收到了显著的效果。

第一种是三师，即教师、医师、律师，他们自认为高人一等，看不起物业服务行业，理论一大篇，理由一大堆，对物业人横挑鼻子竖挑眼，物业拿他们也没办法。这类人面子重要，怕上门，怕找上级，更怕起诉。

第二种是党员干部，手中有点权，不想交物业费，他们觉得物业想生存得靠我，叫我缴费，你物业还想不想干。这种人一怕影响组织提拔、调资，二怕丢饭碗，三怕上法院。调解中心取得政府支持，2017年2018年先后上报政法委、法院、组织部欠费干部361名，后过半都已履行交费。

第三种是私企老板，包工头。他们话大如天，物业费是小钱；肚大腰圆，就是不给钱。但是他们怕上黑名单，怕影响做生意。

第四种是社会上油子、痞子、混混。他们一脸横肉，纹身，光头，吹胡子瞪眼，死猪不怕开水烫，有的涉黑。现在打黑，他们有所收敛。

第五种人群是真正的贫困户、家中有病人，房屋漏水造成损失。调解实事求是，该修则修，能免则免。

实践证明，在当前相关法律法规不健全，物业服务市场不规范的情况下，如果这些物业纠纷全部依靠司法途径解决，法院的负担太大，程序复杂，浪费宝贵的司法资源；如果依靠行政机关解决，民事主体之间的纠纷行政机关不便也无法过深介入；因此，成立物业矛盾调处中心，充分发挥其在化解物业矛盾方面的独特优势，用人民调解方法预防和化解物业纠纷走出了一条新路。

物业矛盾是一个长期的永远存在并不断发生的过程。只要有居民小区，只要有物业管理，矛盾就存在，这是社会发展的趋势，物业矛盾调解永远在路上。（修铁钢）