解局 | 豫园股份35亿珠海拿地与它的地产角色

观点地产网随着2018年复星223亿重组豫园股份正式落地完成，两者在地产方面的动态也在2019年迎来高峰。

12月26日，珠海成功出让两宗地块，其中，豫园股份以总价34.83亿拿下湖心路商住用地，楼面价8219元/平方米。

事实上，自从2018年初豫园股份完成重大资产重组，复星旗下地产平台复地已基本注入豫园股份，而后者也承担起复星在地产开发和商业运营方面的业务。

另一方面，自从复地产发注入豫园后，豫园股份今年以来的拿地动作也较以往频繁不少。

据观点地产新媒体不完全统计，2019年豫园股份公开披露的新增房地产项目共有6个，总计土地金额超过110亿元。与过去几年复地在地产业务上的静默相比，重组以来豫园的地产板块逐渐活跃。

按照豫园股份提供的口径，在控股股东复星的资源赋能下，豫园股份近年来持续进行产业升级，并通过旗下产业发展板块推动产城融合。

显然，与传统的地产开发相比，如今的郭广昌更愿意输出的概念是在开发基础上的产城融合。

复星长三角布局

根据规划，豫园股份此次在珠海竞得的商业地块需引进以下任意一家国内知名品牌：新天地、恒隆广场、万象天地、太古里、豫园商城、APM、K11、IFS，签订由其经营商业项目的《运营合作协议》。且需引入不少于10家“中华老字号品牌”进驻开业。

而从拿地结果来看，该地块也基本可以推断是提前设置好的定向地块。

资料显示，地块出让面积25.5万平方米，总计容建筑面积为42.4万平方米，并被细分为11个区域。

其中A区为二类住宅，出让面积4.5万平方米；B区为二类住宅，出让面积4.4万平方米；C区为二类住宅，用地面积2.2万平方米；D区为二类住宅+商业，用地面积2.1万平方米；E区为二类住宅+商业，用地面积5.02万平方米；F、G、H、I、J区域功能均为公园绿地；K区域功能则为道路，用地面积为4.14万平方米。

据了解，这也是复星近几年首次在珠三角地区拿地，而随着复星南方总部项目正式被命名为“复星国际中心”，这个投资帝国在华南的布局也更深一步。

复地产发方面对观点地产新媒体表示，珠海未来是复地产发全国战略中的重点，在粤港澳大湾区发展战略下，复地产发将积极参与珠海市发展建设。

而除了产城项目外，复星亦充分发挥在科技智能、医疗健康、金融保险、文体旅游等领域的产业优势，助力珠海经济高质量发展，自2017年以来，复星在珠海已成功投资禅诚医院项目、巨枫网络项目。

事实上，早在2013年复星已参与珠三角的产业布局。2013年，复星医药收购了佛山禅城中心医院；2017年，复星联合健康保险股份有限公司落户南沙，经营业务范围为各类医疗保险、疾病保险、失能收入损失保险、护理保险、意外保险等；此外，复星的锐正资本也在大湾区投资了近20个项目。

而在复地产发平台，强调产城融合，而非简单的地产项目一直是豫园股份对外输出的复地产发战略。以此为模型，豫园股份目前最为典型的项目仍是位于上海豫园项目。

其中，豫园商城是上海老牌的文化旅游景点，而周边的住宅则是复地旗下的复地雅园项目。

从区位上来看，由于位于上海核心城区，且靠近外滩，豫园商城过去在收租上一直都有不错表现。

据复星国际联席总裁、豫园股份董事长徐晓亮此前介绍，豫园将于明年启动焕新升级行动，包括完成豫园片区的动拆迁项目，将豫园的占地面积由10万平方米扩大至14万平方米，进而提升可经营面积。

此外，位于豫园板块的复地雅园三期也已取证并开始认筹，均价为122621元每平方米。商务办公上，距离豫园不到1公里的外滩BFC则将住宅、商业、办公三大业态都完整连接。

可以预见的是，上海豫园的模式或将复制到其他豫园股份布局的城市。

豫园的地产角色

作为沪指知名的老八股之一，豫园股份成立于1987年，1992年9月2日正式在上交所上市交易。

成立后，豫园股份逐渐发展成为涉及黄金珠宝、餐饮、百货、工艺品、食品、旅游、房地产、金融和进出口贸易为一体的多元化上市公司，旗下也培养出多家老字号品牌。

而早在16年前，复星集团的全资子公司上海复星产业投资有限公司就已成为豫园股份的第一大股东。

不过，成为第一大股东后的十余年间，复星并未对豫园股份正常经营有过多的干涉，而更多是利用这个平台进行对外投资，帮助复星在金融、旅游、房产等领域实现进一步扩张。

其中颇具代表的对外投资是，豫园股份、复星与山东招金集团共同投资设立了招金矿业股份有限公司，后者于2006年登陆香港资本市场。

而在房地产行业，2007年，复星曾通过豫园商城的全资子公司以总价35亿获得武重机械厂800亩地项目，后来被打造成复地的东湖国际项目。

截至目前，豫园旗下单产城业务就分为三个板块，包括复地产业发展、星泓产业发展和云尚产业发展，但地产业务过往在豫园股份的占比并不是最高，豫园股份也不以地产主业自居。

2018年年报显示，豫园股份期内实现营业收入337.77亿元，其中珠宝时尚业务的营收为166.77亿元，占总营收近50%，而物业开发与销售的营收则为146.97亿元，占比43.5%。

不过，自豫园股份完成重组，这个老牌上市平台也正承担越来越多的地产角色。

据观点地产新媒体不完全统计，2019年豫园股份公开披露的新增房地产项目共有6个，分别位于江苏如东、重庆、天津、昆明、珠海和长春，拿地金额超过110亿元，新增土地面积174.19万平方米。

相比之下，2012年-2016年，复地集团新增土地储备分别为273万平米、235万平米、162万平米、64万平米、26.8万平米、土储规模持续缩减。

显然，随着复地资产全部注入豫园股份平台，豫园的地产业务比重也将逐渐加大。与此同时，随着复星提出的蜂巢城市概念日益成熟，豫园股份的地产也更多以产城模式为主。

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