共议大湾区｜叶兵：很多长租公寓企业在“流血发展”，“内功强”的企业才能跑赢未来

自58同城收购安居客之后，58同城对于住有所居有了更深刻的研究和感悟。

公司高级副总裁叶兵在2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛上，发表观点称：产业的升级是让未来的年轻人愿意进入到这个城市、愿意留在城市的关键因素之一。除了行业吸引力之外，另外一个引力就是，今天老百姓在这个城市居住到底怎么样，是从买卖的居住、设计到租赁的居住；在这个层面之上，还跟整个城市的购房政策、供求关系的变化以及城市的房价水平有关，一个城市如果房价很高，毫无疑问会成为年轻人流入城市非常大的阻碍，所以价格水平是我们评估这个城市非常重要的一个吸引值。

“所以，从这个角度讲，国家、各地政府都在推进，在租赁除了买卖关系商品化的市场供给量之外，今天怎么解决租赁问题，依然是一个非常关键的问题，能够让今天普通年轻人在这个城市非常友好、安心住下来。”叶兵说。

和住有所居息息相关的就是长租公寓了，去年有人说过，长租公寓面临着市场、政策还有科技这三方面的红利，而对于今天长租公寓的发展，而叶兵有自己的看法。他认为因为公寓的管理运营相对是一个产业链、运营周期也会比较长的一个行业，不是说暴利，或者一进到这个行业里，很快就能有所获利，所以从大的宏观背景角度来看，还是有几个方向的新表现。

2019，行业逐渐回归理性

资本市场的表现就是长租公寓发展的新改变。叶兵提出，在整个国家的宏观产业政策、经济不确定性大背景影响下，今年投资扶持长租发展相较于两年前，大量资本涌向长租公寓不同，今年大家显得更加谨慎，这是第一个投资领域的变化。

第二，今年杭州、北京、南京一些城市，长租公寓发生爆仓，所以今年国家在对长租公寓的宏观治理、包括一些城市的政策上有一些变化。监管更加严格，比如说在资金的使用、P2P等领域，国家在一些城市，有更严格的监管政策出台。

以杭州为例，就在上个月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布了《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《监管办法》)，从资金监管要求、公示监督、风险防控金设立、风险警示等方面，进一步加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，保障租户及房东合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。

为什么暴雷的事情、出问题的长租企业在杭州频发？叶兵说，“第一，因为杭州作为长三角区域经济最有活力的地区之一，每年都有很多的劳动就业人口，包括大专院校的毕业生涌入到杭州，杭州又是一个非常宜居的城市，所以很多年轻人喜欢到那个城市去工作、生活，租赁的市场是存在的。

其次，因为国家产业政策在挤压需求，杜绝投资、投机，整个买卖交易会出现一定限制，就会把相当的需求，挤压到租赁上。在这两个大的因素下，市场会非常活跃，租房的人比较多，所以造成很多长租公寓、租赁型的企业，会重点去选择杭州。”

在这种情况下，前两年资本对长租公寓的帮助很大，可能有一些野蛮的发展，造成了行业泡沫，从前国家在产业、城市的规管上，也缺乏一定配套的指引，直至问题时有发生。所以，在一些公司、品牌开始出现暴雷事件之后，国家包括当地政府开始关注并出台监管政策。

对于整个长租公寓市场现状，叶兵认为市场趋冷并不能完全概括，“我觉得应该是回归理性吧。”叶兵举例，“在杭州出台政策之后，要求在租赁企业在资金的使用上，不能随意挪用，租金收到后，企业不能拿了租金去发员工工资或者去买其他新的楼面，所以从这个角度来说，对于长租公寓的整个长治久安，健康有序的发展，还是有帮助的。”

“这是个双刃剑，整个市场好像确实是有些冷下来，但从另外一个角度看，这样的环境考验的是企业的核心竞争力、企业内功；往往大浪推下去之后，谁是‘裸泳’就能够看得一清二楚。”叶兵补充道。

很多企业在亏损着向前跑

整个行业另一个新的变化，就是长租公寓品牌在走向资本化、走向上市。上海的青客已经上市。但从长远角度来看，叶兵认为整个长租公寓行业需要时间，它不是一个短周期的行业，不像一两年前更多是靠资本、跑马圈地行成的产物，需要的是在长期积累过程中，不断打造长租公寓本身的企业竞争力，其实更考验企业的内功、核心的运营管理能力。

对于未来长租公寓企业会走向怎样的发展？叶兵坦言，“我觉得会分化，一些好的、能力比较强，品牌力、产品力、服务水平品质都非常好的，包括财务运营能力很好的企业还是有机会往上走；但另外一种，原来可能质量不那么好，跑马圈地的企业，在新的大的环境下，可能会退出。在过去一年时间，有相当多的企业已经退出了这个行业，还有在国家限制资金后，根本发展不动的企业，慢慢会受到非常大的影响，就会出现一些分化。”

对于那些未来还想持续深耕的企业，叶兵也给出了自己的建议。叶兵认为，运营管理能力，是整个企业最核心的能力，你原来是靠资金支撑，跑马圈地，但回归本源，你的产品到底在市场上有没有吸引力？你的租客是否买单？企业资金成本上是不是有良性发展？这就是内功的考验。

“因为，我们知道的很多长租公寓实际上是亏损在往前跑，其实从长远来看能够理解，因为长租公寓本身是一个长周期的业务，所以不是那么容易在一两年时间迅速收回投资，我们依然看到有相当多的企业是流血在发展、亏着钱在往前跑，从长期来看还是有问题。所以，还是回到产品力、服务力、财务成本和运营成本能力。”这是叶兵给长租企业的关键性建议。

未来，机遇仍在跑

行业从刚起步时，的确会面临盈利难、周期较长等难题，目前长租公寓发展到这个阶段，也出现了新的挑战。

叶兵举例，一个企业原来可能资金不会有问题，融资渠道受限的情况下，可以动用房东的钱、租客的钱做企业的运营管理。但在国家、地方政府规管到这一块资金的时候，是不是有新的融资渠道，这是很考验企业的内功了，就是企业适应力是否适合当下的市场，这个能力在原来资本比较过热的情况下，问题不是这么突出。

“但是在整个经济下行、资本市场驱冷的情况下，就非常考验企业的内功，所以从这个角度来看，我觉得产品是不是能够很快的去做一些调整、或者说服务在那些层面做一些改良，更符合当下经济环境、或者市场的新动态。”叶兵补充。

而资金方面，叶兵认为企业也在谋求上市也是希望打通资本通道，在企业长期发展上，有一个公开的融资通道。但绝大部分企业在不能上市的情况下，在当下能不能拿到钱，能拿多少钱，这确实是一个问题，在资本方很谨慎的情况下，就是大家都在PK“内功”的时候，一定是有些企业能够胜出，有些企业拿不到钱，不能发展，维持不了正常的运转，不能形成一个正向的财务循环。所以分化一定会越来越明显。

那么面对这样一个有些残酷的行业生态，做长租公寓企业还有未来吗？

叶兵给出的答案是肯定的，他说，“毫无疑问是有机遇的，国家宏观政策叫租售并举，租还是放前面的，从整个国家的产业政策角度来看，就是挤压投资、投机，让居住回归本源，一方面是买，另一方面就是租。深圳的房价都已经快六万了，老百姓要用几年收入才可以买一套房？这毫无疑问不是长治久安的方向。”

叶兵认为，从这个角度来看，国家包括城市一定会不断鼓励租，尽量鼓励租，提高供给量。而机构型租赁企业，就是国家政策所提到的“多主体供给，多渠道保障”，除了国家层面的公租房，租赁依然是很大的一块需求，要靠市场化、企业化，长租公寓就是一个非常大且重要的供给力量。

“所以从这个逻辑上讲，大的机构型租赁企业、长租公寓还是在国家的主轨道上，主方向上还是有机会的。”