抱团涨房价背后 : 涨价低于 10 万集体绝交

全小区"抱团"、设定最低价、集体抬轿……近日，个别楼盘业主"团结起来""打响资产保卫第一枪"，给深圳二手房楼盘带来一股"魔幻"涨价之风。

业主们的"资产倍增保卫第一枪"很快哑火。

2019年12月17日晚间，深圳市宝安区住建局发布通报称，福海街道中粮凤凰里花苑小区个别业主发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作二手房价。

通报指出，将对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈。并暂停办理凤凰里小区二手房网签手续，并发布该小区二手房交易风险告知书。如业主确需交易，需到住建局签署交易风险知晓书。

业主"抬轿"：最低价5.5万

据悉，中粮凤凰里花苑小区于2016年9月竣工，总户数超过1200户，项目开盘时均价约4.5万元/㎡。在当地某同城社区论坛对其的讨论中，"绿化好""容积率低""周边工厂多""配套少""旧改""升值"等评语频频出现。

2019年12月13日，一份落款为凤凰里业主群管理组的《告凤凰里全体业主书》引发网络关注。

网传截图显示，这篇文章提出，要求业主放盘价5.6万至6.5万，想再高者可自由发挥，上不设限；建议急卖的业主以5.5万为最低价，不急卖业主在此基础上集体加价抬轿，制造笋盘现象；低于此价格的放盘业主，即刻收盘，重新加价后再挂。

宝安区住建局在通告中指出，中粮凤凰里花苑小区2019年1-11月成交均价为4.77万元/㎡；2019年以来，宝安区批准预现售商品房项目25个，新增商品房供应12361套，共计130万余平方米，市场供应充足。

根据禧泰数据，近一年来，该小区房价走势与周边小区均价走势大体一致，但相对更为平稳。直到2019年10月，该小区二手房均价突破5万元/㎡大关，随后一路显著上扬。2019年11月，该小区房价已经达到5.19万元/㎡，比去年同期增加14.6%。

根据某中介网站公布信息，12月7日成交的一套该小区房源，挂牌价为440万，成交价442.8万，单价已经达到5.47万元/㎡，距离《告凤凰里全体业主书》中提出的"最低5.5万"已经非常接近。

一位接近凤凰里花苑小区的中介称，抬价的节点其实大概在"双11"之后。以该小区常见的80㎡左右的房源为例，"双11前的挂盘价可能在430万左右，双11之后就基本都调到450万了，相当于调了二三十万左右"。

《告凤凰里全体业主书》中提到，目前的市场具有"买涨不买跌的跟风效应"，提价的目的则是"加快促进成交"。但12月以来，该小区房源成交量急剧下滑：中原地产官网上，12月仅有1套房源成交；而在链家官网的历史成交记录中，最近一次成交已是在11月19日。

目前，凤凰里花苑小区的房源已经统一从各家中介公司下架，并且暂停网签。该中介表示，目前并无消息说明"暂停"要持续多久。

凤凰里花苑小区并非孤例。据南方都市报报道，恒裕滨城、招商依山郡、鸿荣源壹城中心、中海怡翠山庄、天悦壹号等小区均被发现采用类似方式抬高房价，初步统计，此番加入"抱团"抬价的深圳二手房业主，已不下10个小区。

另有网友爆料称，深圳南山区一豪宅业主群传出消息，要求将原有10万元/平米的挂牌价调整为12万元，有业主甚至表示："谁报价低于十万的，集体跟他绝交。"

开发商前三季度营收超200亿

公开信息显示，该小区开发商为大悦城控股集团股份有限公司(以下简称"大悦城控股"）。天眼查显示，大悦城主业侧重于房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进出口贸易；主要产品是住宅、商业物业、工业物业。

据官网介绍，大悦城控股前身——深圳宝恒(集团)股份有限公司于1993年10月8日在深圳证券交易所上市，2005年被中粮集团收购，更名中粮地产(集团)股份有限公司，并于2019年初完成重大资产重组。

天眼查显示，中粮集团直接持有大悦城控股21.84%股权，通过明毅有限公司间接持有53.80%股权，合计持有75.64%的股权。

背靠中粮集团这棵"大树"，大悦城控股在房地产业务方面扩张迅速。

据报道，2019年3月，重大资产重组完成后，A股平台的大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。大悦城控股董事长周政在大悦城地产2018年度业绩发布会上表示，A股平台大概通过两到三年的发展，规模可到达千亿元。

大悦城控股董事长周政

大悦城控股2019年半年报显示，上半年累计获取9宗地块，总计容面积103.38万平方米，新获取土地聚焦二线及强三线城市，如重庆、宁波、苏州、三亚等。7-8月份又在昆明、台州、江门和沈阳新增了4个项目，总计容面积138.62万平方米。截至目前，大悦城控股已经进入30个城市。

从财报来看，大悦城控股的业绩也非常亮眼。据2019年第三季度报，1-9月大悦城控股营业收入223.32亿元，几乎是2018年全年营收的1.6倍。不过值得注意的是，2016-2018年，其资产负债率分别为81.58%、84.50%、84.91%，2019年第三季度虽已下降至78.61%，但仍处于较高水平。