前 10 月商品房销售数据反弹 “金九银十”降价促销有效果

11月14日，国家统计局公布《2019年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》。

前10月商品房销售数据反弹降价促销有效果

统计显示，1—10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。其中，住宅销售面积增长1.5%，销售额增长10.8%；办公楼销售面积下降11.9%，销售额下降11.5%；商业营业用房销售面积下降14.0%，商业营业用房销售额下降13.4%。

诸葛找房数据研究中心分析表示，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%。10月商品房销售面积14072万平方米，环比小幅下跌18.80%，同比微涨1.94%，受"十一国庆"假期影响环比小幅下跌，但受企业加速促销影响，销售面积仍好于去年同期。通过简单测算，10月全国商品房销售价格环比9月下降1.24%，降幅扩大0.76个百分点；商品住宅销售价格环比9月下降1.41%，降幅扩大1.01个百分点，可见"金九银十期间"降价促销效果显著，价格有了小幅的下跌。

10月库存同比下降6.6%高库存压力开始解除

统计显示，10月末，商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

严跃进分析，今年10月份商品房待售面积同比跌幅为6.6%。这条曲线走势和预期是一致的，即继续下跌，但下跌的速度是越来越放缓了。这说明库存方面的高库存压力开始解除，未来也要注意到库存数据重新反弹的可能。从近期房企的心态看，会认为库存压力依然较大，即年度销售目标完成的压力还是比较大的。

前10月房地产投资额增幅收窄投资节奏放缓

房地产开发投资方面，1-10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

严跃进表示，今年1-10月份全国房地产开发投资额同比增幅为10.3%，相比1-9月份略有收窄，进一步体现了房企投资端的微调导向。到了第四季度，房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善，这个时候投资端的数据不会过于激进，所以节奏会放缓，受此影响，类似开发投资数据预计难以继续上扬，而会在后续几个月以增幅收窄为导向。

而在土地购置方面，1-10月，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9个百分点；土地成交价款9921亿元，下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

"此类数据已经保持了连续9个月持续下跌的状态，不过也可以看出此类跌幅是在收窄的。从近期市场数据看，土地市场依然有变化，尤其是各地政府在四季度会积极供地，这多少会对土地市场的交易带来影响。部分房企近期也有积极拿地的动作，说明资金面并不差，好地块依然有能力获取。"严跃进称。

前10月到位资金同比增7%资金状况没有明显恶化

房地产开发企业到位资金方面，数据显示，1—10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

严跃进分析，今年1-10月份房企到位资金同比增长为7.0%。该数据相比1-9月份有微小收窄。一方面资金面的数据其实不算太糟糕，即今年类似增幅相对还是属于比较稳定的，资金状况没有明显恶化。另一方面也需要看到，房企的感受和市场数据感受并不一致，至少房企会认为当前资金面是明显收紧的，或者说需要防范资金方面的各类新压力。

诸葛找房数据研究中心预计，到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳良好发展，全年销售数据将与去年持平或小幅增长；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。