10 月全国地市降温：40 城土地溢价率连续 4 个月下降

"金九银十"期间，楼市的短暂热度并未传递至土地市场，10月份全国土地市场降温明显，尤其是一二线城市。

据上海易居房地产研究院11月1日发布《2019年10月40城土地市场报告》（简称《报告》）显示，今年10月，40城土地成交面积环比下降7.9%，移动平均土地成交均价环比下跌3.8%，量价齐跌。其中，4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米，环比下降36.8%；二线城市成交面积环比下降9.1%，地价环比下跌5.4%，尤其是以南京、武汉为代表的热点二线城市，多宗地块以底价成交，土地市场凉意浓浓。

40城土地出让金环比下降33.5%

在7月30日中央作出关于"不将房地产作为短期刺激经济的手段"的精神指导后，地市反映明显，8月份土地成交量下降，但是9月土地成交面积又略微增长。进入10月份，全国土地市场开始进入较明显的降温趋势中。

《报告》显示，今年10月，40个典型城市土地成交建筑面积4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。今年1-10月，40个典型城市土地成交建筑面积43503.9万平方米，同比下降4.4%，降幅继续扩大。

在土地出让金方面，今年10月，40个典型城市土地出让金收入为1650.2亿元，环比下降33.5%，同比增长0.2%，土地出让金明显减少。今年1-10月，40个典型城市土地出让金收入22097.6亿元，同比增加15.7%，增速回落1.5个百分点。

地块成交溢价率与成交单价，不仅反映了土地市场的冷热，更透视了房企对于市场的预期以及资金链的松紧，因此备受关注。《报告》显示，10月份，40个典型城市移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米，环比下跌3.8%；同比上涨23.9%，为3月以来首次涨幅收窄。在溢价率方面，10月份，40个典型城市土地成交溢价率为14.3%，相比9月下降2.4个百分点，这已经是连续4个月下降。

具体看来，成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州，土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中，除了北京溢价率高于10%，广州仅为3%，上海和深圳为0%。

南京、武汉等多宗地块底价成交

值得关注的是，细分到一二三线城市，一二线城市土地降温明显。事实上，受政策严控影响，一线城市土地市场早已开始降温，如今，10月份的降温，更多是延续之前的趋势，并不意外。但是今年不少大热的二线城市土地市场，10月份开始降温，具有很强烈的信号意义。

《报告》显示，今年10月，二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米，环比下降9.1%；6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米，环比下跌5.4%，跌幅扩大。在反映市场冷热的溢价率方面，部分大热的二线城市更是出现多宗地块底价成交的情况。

诸如南京，10月10日挂牌出让8宗地块，当日揽金88.63亿元。但是，8宗地块中，有5地块以底价成交，其中包括一幅住宅用地。此外，位于栖霞区仙林湖板块的G67地块，被认为是市场大热地块，但仅经13轮举牌，便被招商以31.4亿元的价格拿下，溢价率不足4%。最爆冷的是位于南部新城G64地块，距离市中心较近，但是仅1轮竞拍之后，便被南京国资委旗下的南京交通投资置业有限公司以8.1亿拿下，楼面地价16597元/平方米。

还有中部重量级省会城市武汉，在10月22日的一场土地竞拍中，集中出让10宗地块，总出让土地面积约83.69万平方米，总成交价约109.25亿元。整体来看，10宗地块平均溢价率为12.28%，除了华侨城以总价66.4亿元、溢价率21.88%竞得一宗地块外，其他多宗地块以底价成交，其中融创+纽宾凯以底价1.983亿元竞得P（2019）129号地块，地块计容建面12.86万平方米；武汉建工光彩置业以底价15.03亿元摘得P（2019）135号地块，计容建面14.235万平方米；蔡甸P（2019）128号地块以底价4010万元成交；蔡甸P（2019）130号地块被大悦城以底价约11.29亿元摘得。

在业内人士看来，相对坚挺的二线城市土地市场开始出现较明显的降温态势，整体说明开发商高价拿地意愿不太强烈，预计下半年溢价率仍将保持较低水平。

房企拿地分化加速国企央企占优

虽然整体土地市场降温明显，但是具体到各家房地产企业，仍显不同，尤其是龙头房企，在拿地上仍不手软，而部分房企受战略需求、资金链影响，拿地收缩。

中原地产统计的2019年1-10月全国50大房企拿地数据显示，合计拿地金额高达1.86万亿元，同比上涨15.6%。其中，拿地金额最多的是万科，权益拿地总价约为1476亿元，碧桂园1223亿元，保利919亿元，中海地产829亿元。拿地金额位列前10的企业还有绿地控股、华润置地等国企、央企，而华侨城、招商蛇口拿地金额位列第11名、12名。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年对于房企拿地来说，分化明显，部分企业开始明显收缩，但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐，特别是部分央企国企和新上市企业，拿地坚决。

诸如今年成功登陆资本市场的中梁控股，前10个月权益拿地金额约为483亿元，进入房企拿地金额前10名。

张大伟表示，从拿地企业构成看，民企少，国企占比多，整体看资金成本成为企业拿地的主要决定因素。